Pas de coach devant une voiture de location. Quelqu’un qui a fait les opérations, qui montre ses chiffres et qui explique ses erreurs.
Il y a huit ans, Zina était salariée en CDI dans la logistique, à Lyon. Comme tout le monde, elle a commencé par regarder des annonces le soir. Pendant quatorze mois, elle n’a rien acheté. Pas par manque de motivation : par incapacité à savoir si ce qu’elle regardait était bon.
Ce qui a changé, ce n’est pas une opportunité. C’est une méthode. Elle a arrêté de chercher des biens et a commencé par le bout que tout le monde saute : combien une banque était prête à lui prêter, et à quelles conditions. Le reste a découlé de là.
Depuis, elle a six opérations derrière elle, deux studios, trois T2 et une colocation, et surtout cent quatre-vingts dossiers refusés — ceux qu’elle a analysés, chiffrés, et écartés. C’est cette partie-là que personne ne montre, et c’est pourtant celle qui fait la différence entre un investisseur et quelqu’un qui a eu de la chance une fois.
Elle n’enseigne pas une recette. Elle enseigne l’ordre des opérations, les calculs à faire et les questions à poser — pour que tu puisses décider toi-même, sans avoir besoin d’elle.
Ce qu’elle ne fera pas : te dire quel bien acheter. Ce qu’elle fera : te donner de quoi le déterminer seul.
Opérations réalisées
6
Achats menés jusqu’à l’acte, à son nom.
Dossiers analysés puis refusés
180
Biens chiffrés avec la même grille, puis écartés.
Années de pratique
8
Depuis la première opération.
Le deuxième chiffre est le plus utile des trois : un investisseur se juge autant sur ce qu’il refuse que sur ce qu’il achète.
Regarde le deuxième chiffre encadré. Si un formateur ne peut pas te dire combien de dossiers il a écartés, tu sais ce qui te manque pour le croire.
Prix affiché, prix payé, ce qui a été négocié et sur quel fait. Aucun loyer, aucun rendement : ces cartes montrent la méthode, pas un résultat financier.
Étude de cas 01
78 000 €Prix affiché :
69 500 €Prix payé :
Point de vigilance : L’appel de fonds du ravalement : savoir qui le paie, le vendeur ou l’acheteur, se décide avant le compromis.
Étude de cas 02
62 000 €Prix affiché :
58 000 €Prix payé :
Point de vigilance : Le calendrier d’interdiction de location : un logement F ne se loue plus à partir de 2028.
Étude de cas 03
95 000 €Prix affiché :
88 000 €Prix payé :
Point de vigilance : Le règlement de copropriété : il doit autoriser la colocation, ça se lit avant de faire une offre.
Prends la carte la plus proche de ton budget et repère le point de vigilance : c’est la question que tu poseras à ta prochaine visite.
Quatre limites, dites avant que tu paies plutôt qu’après.
Si c’est exactement ce que tu cherchais, mieux vaut le savoir maintenant.
Les sept étapes sont les mêmes pour tout le monde. Ce qui change d’un dossier à l’autre, ce sont les chiffres que tu y mets.
Tu écris ton objectif en une phrase chiffrée, puis tu choisis entre location nue, meublée et colocation selon le temps dont tu disposes vraiment. Les trois n’ont ni le même rendement, ni la même charge de gestion, ni le même risque.
C’est l’étape que presque tout le monde fait en dernier, et c’est celle qui conditionne les six suivantes. Tu calcules ton taux d’effort — le plafond retenu par les banques est de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise — ton reste à vivre, et la part de tes futurs loyers qui sera réellement prise en compte. Ton budget devient un chiffre, pas une intuition.
Tu cartographies une zone avec les données publiques de prix et de loyers, tu construis ta carte de chasse, puis tu passes chaque annonce dans la même grille. Dix minutes par annonce, et une décision à la fin : je visite, ou je passe.
La checklist 40 points fixe ce que tu regardes sur place. La négociation se prépare avant, avec des faits. L’offre écrite et les clauses suspensives se relisent ligne à ligne : l’acquéreur non professionnel dispose ensuite de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte.
Tu définis le minimum qui fait réellement monter le loyer, tu compares trois devis sur une base identique et tu paies à l’avancement. Tu sais aussi quand un bien doit être refusé à cause de ses travaux : un logement classé G ne peut plus être mis en location — Depuis le 1er janvier 2025 — et le calendrier continue.
Le bon bail selon ta situation, le loyer fixé sur les loyers pratiqués et non affichés, les pièces que tu as le droit de demander, l’état des lieux qui tient en cas de litige. La liste des pièces autorisées est limitative : tout le reste est interdit.
Tu compares micro et réel sur ton propre dossier, tu fais tes déclarations dans l’ordre, et tu sais comment ce premier bien améliore — ou dégrade — le dossier que tu présenteras pour le second.
Ouvre l’étape 2 et pose-toi la question : est-ce que tu peux y répondre aujourd’hui, avec un chiffre ?
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