Outil gratuit : Les « frais de notaire » ne sont presque pas pour le notaire
Sur ce que tu verses chez le notaire, la plus grosse part est un impôt encaissé pour ton département et ta commune. Ce simulateur sépare les lignes : ce qui va à l’État, ce qui rémunère l’office, et ce qui n’est qu’une avance de frais.
- Sans inscription ni adresse e-mail
- Barème département par département
- Chaque taux vient d’une source officielle
Choisis ton département : le taux des droits de mutation est voté localement, et l’écart entre deux départements voisins se chiffre en milliers d’euros sur le même prix. Rien de ce que tu tapes n’est envoyé : les valeurs voyagent après le dièse de l’adresse, que ton navigateur ne transmet à personne.
Où part l’argent
Trois lignes sur quatre sont des impôts et des taxes que le notaire encaisse pour l’État, ton département et ta commune.
Encaissés par ton département, ta commune et l’État. Le notaire les collecte, il ne les garde pas.
La seule part qui rémunère l’office notarial. Elle est tarifée par décret, pas librement fixée.
Versée à l’État pour la publication de ta vente au fichier immobilier.
Sommes avancées par le notaire pour constituer le dossier (cadastre, urbanisme, publicité foncière).
Comment c’est calculéLe détail de chaque ligne, formule par formule.
Droits de mutation (DMTO)
5,00 % (département) + 1,20 % (commune) + 0,1185 % (frais d’assiette de l’État, 2,37 % du droit départemental) = 6,3185 % du prix
Émoluments du notaire
barème par tranches sur le prix, puis TVA à 20 % : 1 995,25 € HT + 399,05 € = 2 394,30 €
Contribution de sécurité immobilière
0,10 % du prix, jamais moins de 15 € → 200,00 €
Débours
avance faite par le notaire pour constituer le dossier : 1 200 € retenus ici, montant exact donné par son décompte
Barème des émoluments appliqué : France métropolitaine. Les frais d’agence, l’éventuelle commission de négociation du notaire et les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution) ne sont pas dans ce total : ils se calculent à part.
D’où viennent les chiffres
Chaque taux vient d’une source officielle, avec sa date de vérification. Ce qui n’est pas publié est signalé comme une hypothèse, et tu peux le changer.
Taxe communale additionnelle1,2 %
Source : Légifrance – CGI art. 1584 (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Frais d’assiette et de recouvrement de l’État2,37 %
Source : Légifrance – CGI art. 1647, V (version en vigueur depuis le 01/07/2026) (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Émoluments proportionnels du notaire (barème par tranches)0,799 %
Source : Service-Public – Frais de notaire (F17701) (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
TVA sur les émoluments20 %
Source : Service-Public – Frais de notaire (F17701) (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Contribution de sécurité immobilière0,1 %
Source : impots.gouv.fr – J'achète un bien immobilier (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Débours et formalités (estimation)1 200 €
Estimation modifiable : aucune source officielle ne chiffre les débours, ton notaire te donnera le montant exact dans son décompte.
Ce que ce simulateur couvre, et ce qu’il laisse dehors
L’ordre de grandeur, pour vérifier que tu n’as rien saisi de travers
Si ton résultat s’écarte nettement de ces fourchettes publiées par le notariat, c’est en général qu’un champ est mal rempli — le type de bien, le plus souvent.
- Dans l’ancien
- Environ 7 à 8 % du prix de venteSource : Notaires de France – Acquérir en frais de notaire réduits (mise à jour du 25/11/2025) (nouvel onglet) ·
- Dans le neuf ou en VEFA
- Environ 2 à 3 % du prix de venteSource : Notaires de France – Acquérir en frais de notaire réduits (nouvel onglet) ·
Avant l’offre : Le vrai coût se décide pendant la visite
Les frais d’acquisition, tu ne les négocies pas : ils sont tarifés. Le prix, lui, se négocie — avec ce que tu as vu sur place et ce que tu as demandé au vendeur.
- Les défauts qui justifient une contre-proposition chiffrée.
- Les documents à réclamer avant de faire une offre.
- Les questions dont la réponse change le prix que tu proposes.
Reçois la checklist de visite en 40 points
Un PDF à imprimer ou à garder sur ton téléphone pendant la visite. Tu confirmes ton adresse en un clic, et la checklist arrive.
Questions fréquentes : Questions fréquentes
Ce que ce simulateur retient, et pourquoi.
Quelle part le notaire garde-t-il vraiment ?
Une minorité du total. Le reste se décompose en droits de mutation reversés au département et à la commune, en frais d’assiette prélevés par l’État, en contribution de sécurité immobilière et en débours avancés pour ton dossier. Le détail ligne par ligne du résultat indique, pour chacune, qui l’encaisse.
Ma banque peut-elle financer ces frais ?
Certaines acceptent, beaucoup non, et cela dépend de ton dossier plus que de l’établissement. C’est une question à poser explicitement, au premier rendez-vous, parce que la réponse fixe le prix maximum que tu peux viser. Ne construis pas ton plan de financement sur une hypothèse favorable non confirmée.
Pourquoi le neuf coûte-t-il beaucoup moins cher en frais ?
Parce qu’une vente dans le neuf ou en VEFA est soumise à la TVA immobilière et supporte une taxe de publicité foncière réduite, au lieu des droits de mutation départementaux et communaux de l’ancien. Le barème des émoluments, lui, ne change pas. Sélectionne le bon type de bien : c’est le champ qui fait la plus grosse différence sur le résultat.
Puis-je demander une remise sur les émoluments ?
Elle est possible au-delà d’un certain montant de prix, plafonnée, et facultative : un office n’a aucune obligation de l’accorder. S’il la pratique, il doit l’appliquer à tous ses clients dans les mêmes conditions, et non au cas par cas. Le champ de la remise est donc à zéro par défaut ; ne le remplis qu’une fois la remise acceptée par écrit.
La case « premier achat » me concerne-t-elle ?
Pas pour un achat locatif. L’exonération vise le premier achat destiné à devenir la résidence principale, les deux conditions ensemble. Si tu achètes pour louer, laisse la case décochée — et méfie-toi d’un vendeur qui t’annonce des frais réduits sur cette base.
Pourquoi me demander mon département plutôt qu’un taux moyen ?
Parce que le taux départemental des droits de mutation est voté par chaque conseil départemental et révisé chaque année. Un taux moyen ferait une erreur dans les deux sens sur presque tous les départements. Le simulateur applique le tableau officiel, et signale les départements dont le taux n’a pas pu être confirmé.
Tu connais le coût d’entrée. Reste à savoir ce que le bien rapporte
Reporte ce budget total dans le calculateur de rentabilité : c’est lui qui dira ce que l’opération laisse chaque mois. Les deux outils sont des extraits de la formation, qui va du rendez-vous bancaire à la remise des clés.
Mode d’emploi : Ce que tu fais de ce montant
Trois usages, dans l’ordre où ils se présentent.
Tu le comptes dans ton apport, pas dans ton emprunt
Une banque finance le prix du bien ; les frais d’acquisition, elle demande le plus souvent que tu les apportes. Pose la question au premier rendez-vous : la réponse change le prix maximum que tu peux viser, parfois de beaucoup.
Tu compares deux biens à budget égal, pas à prix égal
Deux annonces au même prix dans deux départements différents ne coûtent pas la même chose une fois signées. C’est le budget total, prix plus frais, qui se compare — et qui se reporte dans le calculateur de rentabilité.
Tu vérifies le décompte que le notaire t’envoie
Avant la signature, l’office t’adresse un décompte. Les lignes doivent se retrouver ici, aux débours près, qui sont une estimation jusqu’à la clôture du dossier. Un écart important se demande, poliment et par écrit.