Outil gratuit : Le rendement affiché dans l’annonce n’est pas ton rendement
Une annonce divise le loyer par le prix demandé. Ce calculateur ajoute les frais d’acquisition, les travaux, la vacance, les charges, le crédit et l’impôt — et te dit ce qu’il reste sur ton compte à la fin du mois.
- Sans inscription ni adresse e-mail
- Tes chiffres restent sur ton téléphone
- Chaque taux vient d’une source officielle
Remplis ce que tu connais, laisse le reste : les résultats se mettent à jour à chaque frappe. Rien de ce que tu tapes n’est envoyé : les valeurs voyagent dans l’adresse de la page, après le dièse, que ton navigateur n’envoie à personne.
Le détail de l’année de croisière
Prix, frais d’acquisition (12 743 €), travaux et mobilier
Vacance retenue : 5,8 % des loyers
Copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, provision travaux
868 € par mois, assurance comprise, sur 20 ans
Location nue · micro-foncier · base imposable 5 541 €
Intérêts et assurance emprunteur sur 20 ans, pour 142 743 € empruntés
Les vingt prochaines années
À hypothèses constantes. Le cash-flow bouge quand le crédit s’arrête, quand l’amortissement s’épuise ou quand un déficit reporté est absorbé.
| Année | Loyers | Charges | Crédit | Impôt | Cash-flow | Cumul |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 7 195 € |
| 2 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 14 390 € |
| 3 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 21 585 € |
| 4 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 28 781 € |
| 5 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 35 976 € |
| 6 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 43 171 € |
| 7 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 50 366 € |
| 8 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 57 561 € |
| 9 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 64 756 € |
| 10 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 71 952 € |
| 11 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 79 147 € |
| 12 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 86 342 € |
| 13 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 93 537 € |
| 14 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 100 732 € |
| 15 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 107 927 € |
| 16 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 115 122 € |
| 17 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 122 318 € |
| 18 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 129 513 € |
| 19 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 136 708 € |
| 20 | 7 915 € | 2 076 € | 10 420 € | − 2 615 € | − 7 195 € | − 143 903 € |
Comment c’est calculéChaque rendement et sa formule, ligne par ligne.
Rendement brut
loyers annuels encaissés ÷ (prix + frais d’acquisition + travaux + mobilier) × 100
Rendement net
(loyers encaissés − charges d’exploitation) ÷ investissement total × 100
Rendement net-net
(loyers encaissés − charges − impôt et prélèvements sociaux) ÷ investissement total × 100
Cash-flow mensuel
(loyers − charges − mensualités de crédit − impôt) ÷ 12
Mensualité de crédit
capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), avec i = taux nominal ÷ 12 et n = nombre de mois ; l’assurance s’ajoute, calculée sur le capital initial
Deux pièges que ce calcul évite volontairement. La provision pour travaux sort de ton compte, donc elle est dans le cash-flow, mais elle n’est pas déductible tant que les travaux ne sont pas faits : elle n’est pas dans l’impôt. Et la part de capital d’une mensualité n’est pas une charge : seuls les intérêts et l’assurance le sont.
Le résumé décrit une année de croisière : ni différé, ni indexation. Le tableau, lui, montre chaque année telle qu’elle arrive, différé compris.
D’où viennent les chiffres
Abattements, plafonds et taux de prélèvements sociaux viennent de sources officielles, avec leur date de vérification. Ce qu’aucune source ne publie est signalé comme une hypothèse, et tu peux le remplacer.
Taxe communale additionnelle1,2 %
Source : Légifrance – CGI art. 1584 (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Frais d’assiette et de recouvrement de l’État2,37 %
Source : Légifrance – CGI art. 1647, V (version en vigueur depuis le 01/07/2026) (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Émoluments proportionnels du notaire (barème par tranches)0,799 %
Source : Service-Public – Frais de notaire (F17701) (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
TVA sur les émoluments20 %
Source : Service-Public – Frais de notaire (F17701) (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Contribution de sécurité immobilière0,1 %
Source : impots.gouv.fr – J'achète un bien immobilier (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Débours et formalités (estimation)1 200 €
Estimation modifiable : aucune source officielle ne chiffre les débours, ton notaire te donnera le montant exact dans son décompte.
Prélèvements sociaux · revenus fonciers17,2 %
Source : impots.gouv.fr – Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? (modifié le 17/07/2026) (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Abattement forfaitaire du micro-foncier30 %
Source : Légifrance – CGI, article 32, 1 (version en vigueur depuis le 21 février 2026) (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Plafond de recettes du micro-foncier15 000 €
Source : Légifrance – CGI, article 32, 1 (nouvel onglet) · vérifié le 21 septembre 2026
Ce que ce calculateur fait, et ce qu’il ne fait pas
Avant le calcul : Avant de calculer, il faut visiter correctement
Un calcul ne vaut que ce que valent ses chiffres. La checklist de visite en 40 points te fait repartir avec les montants dont ce calculateur a besoin : charges réelles, taxe foncière, travaux votés, classe du DPE.
- Les questions à poser au vendeur, et ce que ses réponses révèlent.
- Les documents à réclamer sur place, qui ne se refusent pas.
- Les points techniques qui coûtent cher et qui se voient en dix minutes.
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Questions fréquentes : Questions fréquentes
Ce que ce calculateur retient, et pourquoi.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le brut divise les loyers annuels par tout ce que tu investis : prix, frais d’acquisition, travaux, mobilier. Le net retranche les charges que tu gardes à ta charge. Le net-net retranche en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux du régime que tu as choisi. C’est le seul des trois qui se compare à un placement.
Pourquoi retenir une vacance locative alors que mon bien sera loué ?
Parce qu’entre deux locataires il y a un préavis, un état des lieux, une remise en état et une recherche. Deux à quatre semaines par an est l’hypothèse prudente courante. Mets zéro si tu veux voir le cas idéal, mais décide sur le cas prudent.
Pourquoi la provision pour travaux ne réduit-elle pas mon impôt ?
Parce qu’elle n’est pas encore une dépense. Tant que les travaux ne sont pas faits et facturés, la somme sort de ton compte mais ne se déduit d’aucun revenu. Le calculateur la compte donc dans le cash-flow et pas dans la base imposable.
Pourquoi ma mensualité n’est-elle pas déductible en entier ?
Seuls les intérêts et l’assurance emprunteur sont des charges. La part de capital reconstitue ton patrimoine : elle sort de ton compte, mais elle ne se déduit pas. C’est ce qui explique qu’une opération puisse être imposable tout en ayant un cash-flow négatif.
Quel régime fiscal choisir ?
Le calculateur te montre les quatre résultats, il ne choisit pas à ta place. Le bon régime dépend de tes autres revenus, de ta tranche, de la durée de détention et de ce que tu comptes faire du bien ensuite. C’est exactement la question à poser à un expert-comptable, avec ces chiffres sous les yeux.
Mes chiffres sont-ils enregistrés quelque part ?
Non. Les valeurs sont écrites dans l’adresse de la page, après le dièse, et cette partie-là n’est jamais transmise au serveur. Tu peux copier l’adresse pour retrouver ta simulation ou l’envoyer à ton courtier ; tant que tu ne l’envoies à personne, elle ne quitte pas ton appareil.
Tu sais calculer. Reste à savoir quoi acheter, et à quel prix
Le calculateur est un extrait de la formation : la leçon 6 pose les indicateurs, la leçon 17 analyse une annonce en dix minutes avec la grille complète. Le reste de la méthode va du rendez-vous bancaire à la remise des clés.
Mode d’emploi : Comment lire le résultat
Quatre chiffres suffisent pour décider. Dans cet ordre.
Le cash-flow mensuel après impôt
C’est le seul chiffre qui sort vraiment de ton compte, ou qui y entre. Un rendement flatteur avec un cash-flow négatif reste une opération que tu finances tous les mois.
L’écart entre le rendement affiché et le net-net
Il mesure tout ce que l’annonce ne dit pas : frais d’acquisition, vacance, charges non récupérables, gestion, impôt. Plus l’écart est grand, plus l’annonce est optimiste.
L’effort d’épargne
Si le cash-flow est négatif, c’est la somme que tu ajoutes chaque mois. Elle doit tenir dans ton budget pendant toute la durée du crédit, pas seulement la première année.
Le tableau sur vingt ans
Il montre les marches : la fin du différé, la fin du crédit, l’épuisement de l’amortissement, l’absorption d’un déficit reporté. Une opération se juge sur sa trajectoire, pas sur son année 1.